Seguramente has escuchado que al prestar tu casa o rentarla, pudieras poner en riesgo tu patrimonio, con la incertidumbre de si pudieran quitártela por el simple transcurso del tiempo, en estricto derecho, cuando tienes un contrato a la medida, no correrás riesgos, sin embargo, si no cuentas con contrato si deberías preocuparte.
No contar con un contrato a la medida da como resultado “Falta de certidumbre” no quedan claras las fechas de pago, de entrega, cuándo y cómo se pagarán los servicios o quién se hace cargo de los daños y lo más grave:
Que pongas a tu inmueble en Riesgo de despojo u usucapión: Aunque es difícil que un conocido te quite la casa de mala fe si entró como invitado, la falta de un contrato dificulta demostrar legalmente el motivo por el cual esa persona está habitando tu inmueble si se niega a salir.
Por lo tanto, Lo ideal siempre será firmar contratos a la medida, contratos que protegen al patrimonio del dueño y delimita las obligaciones de quien recibe el inmueble.
Lamentablemente muchos mexicanos no tienen cultura de prevención legal, exponiéndose y poniendo en peligro sus bienes por ignorancia o por comodidad, se conforman en firmar contratos improvisados, realizados por contadores o trabajadores de escritorios públicos, que de manera irresponsable diseñan contratos sin tener ninguna experiencia jurídica ni conocimiento en la redacción de los mismos, por ello, debemos entender, que los profesionistas especializados en contratos civiles y/o mercantiles, debemos proteger el patrimonio, negocio y transacciones de los clientes evitando el mínimo riesgo posible.
Por otro lado, también existe la posibilidad de regularizar el inmueble que adquiriste, y por ello hablemos del Juicio de Usucapión.
¿QUE ES LA USUCAPIÓN?
LA USUCAPION es un medio para adquirir la propiedad, tanto de bienes muebles como de bienes inmuebles, aquí hablaremos de los bienes inmuebles.
Cuando adquiriste un inmueble mediante un contrato y no lo has podido regularizar o protocolizar ante Notario Público y te preocupa la certeza jurídica y dejar protegido tu patrimonio a quienes con el transcurso del tiempo quisieras heredar, entonces este tipo de juicio puede ser la solución.
Los requisitos para que el juicio de Usucapión prospere son los siguientes: 1) que el inmueble que se va a usucapir tenga antecedentes registrales, es decir, que esté debidamente inscrito en el registro público de la propiedad o en el Instituto de la Función Registral, y 2) para solicitar el derecho a usucapir un inmueble, debemos probar al juez que tenemos la posesión pública, pacifica, continua y de buena fe a titulo de propietario, es decir, que previamente hayas firmado respecto a ese inmueble un contrato privado de compraventa o un contrato de donación o un contrato de cesión de derechos el cual no se protocolizó debidamente ante notario.
En el estado de México, Hoy en día hay dos procedimientos para realizar un juicio de usucapión ante el juez correspondiente, el primero de ellos, es el juicio sumario, que como principal requisito es para aquellas propiedades que sean menores de 200 metros cuadrados y que no exceda su valor catastral a $571,000.00 (QUINIENTOS SETENTE Y UN MIL PESOS 00/100 M.N.), monto establecido en el código financiero.
Para iniciar el juicio sumario de usucapión, se requiere un escrito inicial de demanda, la notificación y contestación de demanda del titular registral (quien aparece en escritura anterior como dueño) y se señala una sola audiencia en donde se desahogan pruebas, se manifiestan alegatos y después se remite para la sentencia definitiva correspondiente, en donde se busca que el promovente sea declarado como legítimo propietario del inmueble materia del juicio, además el juez ordena al titular de la oficina registradora que corresponda la inscripción y folio real del inmueble.
Este juicio es un procedimiento muy rápido y sencillo en donde se desahoga según la carga de trabajo de los juzgados, que puede ir entre uno a tres meses de duración.
Por otro lado, cuando el predio que se adquirió es de mayor superficie a los 200 metros cuadrados y de mayor valor catastral a los $571,000.00 (QUINIENTOS SETENTE Y UN MIL PESOS 00/100 M.N.), entonces se tendrá que realizar un JUICIO ORDINARIO CIVIL, que el objeto es el mismo, donde se declare legítimo propietario del inmueble al solicitante, sin embargo, aquí se deben agregar los documentos como el contrato de compraventa y el certificado de inscripción del inmueble, en donde se demuestre que esta inscrito en el registro público de la propiedad, aquí se debe notificar al titular registral para que conteste en un término de 9 días, se señala una audiencia de conciliación y después se abre el juicio a etapa de prueba en donde las partes tienen un término de 5 días para ofrecer pruebas y 15 para su desahogo.
Cuáles son las pruebas idóneas para este tipo de juicios; a) las testimoniales, con las que acreditaras que la persona que promueve el juicio es conocida por ellos de muchos años y que se ostenta como dueño, b) las documentales y de ser necesario periciales y al final se abre el periodo para alegatos y sentencia.
Este juicio es idóneo para regularizar tu inmueble y por otro lado, si vas a rentar, vender, prestar tu inmueble o cualquier otro tipo de operación, que un especialista realice tu contrato, por ello, acudir con un profesionista en derecho, es la mejor decisión para que te ayuden en diseñar un contrato para la protección de tu patrimonio, empresa o negocios según tus necesidades.
No te expongas ni pongas en peligro tu patrimonio recuerda que recuperarlo puede ser muy costoso.
Gracias…
Por Miguel Ángel Flores Correa.
Licenciado en Derecho, Maestro en Política Criminal, Especialista en Derecho Civil, Familiar y Mercantil
con 25 años de experiencia.
Facebook: Miguel Flores
Instagram: Lic. Miguel Flores
Tik Tok: Miguel Flores / Abogado